[공학저널 김진성 기자] 최근 부동산 시장에 IT 기술을 결합한 부동산 서비스산업인 ‘프롭테크(Prop Tech)’의 영역이 점차 확대되고 있다. 프롭테크는 부동산(property)과 기술(technology)을 결합한 용어로 빅데이터 분석, VR, 블록체인 등 하이테크 기술을 결합한 부동산 서비스를 말한다.
이러한 프롭테크는 부동산 정보를 기반으로 부동산에 대한 등재부터 데이터 분석, 중개 등의 정보를 제공한다. 빅데이터를 활용해 세입자와 임대자 간 매칭을 쉽고 빠르게 할 수 있어, 전통적인 부동산 중개 방식에서 편리함을 추구하는 방식으로 변모한 형태다.
다양한 형태의 프롭테크 서비스가 출시되고 있는 가운데 방대한 양의 부동산 공공데이터가 축적·공개되는 국내 시장상황에 맞춰 인간의 주관을 배제한 부동산 시세·가치평가를 통해 기존의 수동적 주택평가방식을 대체하는 기술이 화제를 모으고 있다.
Decision Tree(의사 결정 분지도) 기반의 방법을 사용하면서도 정확도 개선을 위해 Elastic Net과 Neural Net을 혼합한 기술이다.
현재 이 기술이 활용하고 있는 기계학습 모델은 Gradient Boosting 방법을 토대로 한다. 부동산 실거래가를 축으로 주차장, 아파트 브랜드명, 층, 향, 단지구성, 지역차 등을 반영해 개별 부동산에 대해 통계적으로 유의한 거래 예측가격과 평가가격을 제시하는 역할을 한다.
사용자들은 중개인을 거치지 않고, AI가 제공하는 정확한 데이터만으로 부동산 거래의 효율성을 높일 수 있는 것이 특징이다.
KAIST 출신 연구진들을 주축으로 개발된 이 기술은 최근 서비스 단계에서 사용자가 이해하기 쉽도록 신뢰구간을 제시하는 등 실제 거래에 활용할 수 있도록 기존 기계학습 방법에서 맹점으로 지적됐던 부분을 보완해 제공 중이다.
이러한 기술 개발의 주인공인 탱커펀드(주)의 프롭테크 기술은 주거용 부동산, 특히 공동주택에 대한 예측-평가 부문에서 매우 높은 정확도를 보인다. 이들이 축적한 데이터셋에서 예측-평가의 정확도를 향상시킬 수 있는 고유의 방법론을 사용하는 등 실험적인 방식을 추구하며 매우 뛰어난 성과를 얻고 있다.
탱커펀드는 온라인 플랫폼에서 지금까지 약 570억 원의 차입자와 투자자를 중개했으며, NHN PAYCO와의 제휴를 통해 자체 개발한 주거용부동산 담보시세 산정·대출서비스도 공급하고 있다.
핀테크‧프롭테크 분야에서 부동산금융·부동산 예측-평가 시장을 혁신하고 있는 탱커펀드는 지난 2015년 10월 설립돼 2016년 4월 처음 온라인투자를 연계한 담보대출‧투자 자동화 서비스를 출시했다.
현재 주거용 부동산담보 채권을 운용하는 자산유동화와 자산관리, 채권매입 기업 등 다수의 금융 관련 기업들이 탱커펀드의 부동산 예측-평가모델을 이용하고 있다.
또한 제도권 금융기관과의 협력도 활발히 진행 중이다. 최근 한화생명 드림플러스63, NH농협은행 디지털챌린지 프로그램, IBK기업은행 창공 프로그램을 함께 진행하며 꾸준히 업계의 러브콜을 받고 있다.
탱커펀드 임현서 대표이사(사진)는 “향후 평가범주를 공동주택에서 단독주택이나 단독다가구주택 등으로 확대하고, 이를 바탕으로 주거용부동산뿐만 아니라 상업용, 업무용 부동산을 평가할 수 있도록 외연을 확대하는 것이 목표”라며 “이를 위해서는 방대한 데이터가 필요한데, 공장이나 아파트형 공장에 대해 100조원의 넘는 여신을 취급하고 있는 IBK기업은행과 오픈이노베이션을 통해 협력하고 있는 이유도 AI에 기반한 부동산 예측-평가 모델의 적용범주를 확대하기 위함”이라고 설명했다.
이러한 탱커펀드는 국내 존재하는 모든 부동산에 대해 기계학습에 기반한 평가시스템을 갖춰 기존의 평가방식을 와해적으로 혁신·대체하는 것을 목표로 하고 있다.
한편, AI와 기계학습, 심층학습(딥러닝) 등이 최근 사회적으로 관심을 끌며 다양한 분야에서의 적용과 도입이 논의되고 있고 관련 스타트업 기업들도 함께 늘고 있는 추세다.
이러한 와중에 기업들이 실제 AI를 사용해 결과물을 도출해내고 있는지, AI 기술의 개발과 혁신을 위한 방향으로 사업이 운영되고 있는지에 대한 검증 시스템은 현재 구축 돼 있지 않다. 때문에 혁신성장의 동력이 되는 분야에서 적절한 투자로 이어지지 않을 수도 있다는 우려의 목소리도 있다.
임 대표는 “AI분야는 방대한 데이터와 우수한 기술 인력들의 절대적 시간투자가 필요한 분야이므로 이에 대한 준비가 된 기업들에게 많은 지원과 투자가 이뤄졌으면 하는 바람”이라며 “AI를 통한 혁신이 기존에 운영되고 있던 시스템을 단시간에 대체할 수는 없기 때문에, 우리가 연구하고 있는 핀테크-프롭테크 분야에서도 기존의 제도권과 합을 맞춰가며 서로 AI에 기반한 기술혁신과 도입에 대해 교류할 수 있는 기회가 많아졌으면 한다”고 전했다.
